Bescherming koper bij aankoop woning 1

Enige jaren geleden is een wijziging aangebracht in het Burgerlijk Wetboek, waardoor kopers van een woning extra rechten hebben gekregen. Daartoe behoort onder meer de mogelijkheid een aankoop ongedaan te kunnen maken. Maar er is, van oudsher, meer waardoor een koper wordt beschermd.

beschermende maatregelen
De nieuwe regelingen hebben dus de bedoeling de koper beter te beschermen bij de aankoop van een huis. Dat betekent niet, dat een koper daarvoor zo ongeveer ”vogelvrij” was. Al vanaf de invoering van het Burgerlijk Wetboek in de 19e eeuw was er aandacht voor de belangen, die kopers en verkopers hebben bij een hoge mate van rechtszekerheid. Het gaat tenslotte om een object met een aanzienlijke waarde. Daarom is toen al vastgelegd, dat de notaris betrokken is bij de overgang van de eigendom. Met name in de laatste 20 jaar zijn de regels steeds verder aangepast om de positie van een koper sterker te maken.

de juridische weg
Het Nederlandse rechtssysteem kent, waar het gaat om het verkrijgen van goederen, een soort ”tweetrapsraket”. Wie eigenaar wil worden, krijgt met twee handelingen te maken: de koop én de levering. Dat geldt, formeel gesproken, zowel voor kleine dingen met een beperkte waarde en ”levensduur”, als voor een miljoenenpand. En voor alles wat daar tussen zit. Daarom eerst een toelichting op het verschil tussen koop en levering.

koop en levering - algemeen
In veel situaties vallen koop en levering op één moment samen: je gaat naar de winkel om boodschappen te doen voor het avondeten. Of je hebt nieuwe kleren nodig. Dat gaat in het algemeen zo, dat je uitzoekt wat je hebben wilt en dan ga je naar de kassa om af te rekenen. Dit onderdeel is de koop; nadat je hebt betaald krijg je de tas met inhoud overhandigd - ofwel geleverd. In de praktijk merk je er niets van, dat het juridisch eigenlijk om twee afzonderlijke fasen gaat.

koop en levering - onroerend goed
Bij het kopen van een onroerend goed, zoals een woning, zijn die twee verschillende stadia wel herkenbaar. Dan wordt namelijk eerst de koopovereenkomst getekend; daarin worden afspraken vastgelegd over de hoogte van de koopsom, de datum, waarop de koper het huis in bezit krijgt, aparte afspraken over roerende goederen, die mee gaan enzovoorts. In het spraakgebruik vinden we voor dit stuk nog vaak de aanduiding: voorlopige koopakte. Er is echter niets voorlopigs aan deze  koopovereenkomst. Zodra beide partijen het eens zijn over de inhoud en een handtekening hebben gezet, zitten ze er  in principe- aan vast.

levering
Na de ondertekening van deze ”voorlopige” koopakte moet op een later moment nog een akte worden opgemaakt en ondertekend om daadwerkelijk eigenaar te kunnen worden van het huis. De notaris maakt die leveringsakte op en zorgt er vervolgens voor dat een exemplaar daarvan wordt ingeschreven bij het kadaster. Tenslotte is de koper dan eigenaar geworden. Het stuk, dat bij het kadaster is ingeschreven, krijgt de koper later toegezonden als eigendomsbewijs.

beschermende regelingen
In de verschillende onderdelen van het traject komende diverse regelingen voor, die met name de koper beschermen. Maar er zijn ook een aantal voorschriften, die gericht zijn op de belangen van de verkoper. Als gevolg van de nodige juridische procedures, waarin met name de koper aan het kortste eind trok, zijn de meest recente aanpassingen in de wet echter in hoofdzaak op die partij gericht. In de volgorde, waarin zij in het traject voorkomen, ga ik ze met u langs.

drie dagen bedenktijd
Eén van de wijzigingen in de wet heeft betrekking op de koopakte. Was het tevoren zo, dat je zelfs via een mondelinge afspraak een huis kon kopen, is dat nu niet meer mogelijk.  Nadat de (schriftelijke) koopakte getekend is  door koper en verkoper-, ontstaat er aan de kant van de koper de mogelijkheid toch nog van de koop af te zien. Zodra de koper de koopovereenkomst heeft ontvangen gaat er een bedenktijd van drie dagen lopen. Tijdens deze periode kan hij terugkomen op zijn voornemen op dit huis te kopen.

situatie na ontbinding - positie verkoper
Uiteraard zijn er een aantal specifieke bepalingen, die niet alleen te maken hebben met de koper, maar die de positie van de verkoper betreffen. De volgende keer vertel ik u nog wat meer over(de gevolgen van) deze bedenktijd en de overige rechtsregels met betrekking tot de koop van een woning.