Bescherming koper bij aankoop woning 2

Een koper heeft, zoals ik in mijn vorige bijdrage aangaf, het recht om bij de aankoop van een woning in de eerste drie dagen na de ondertekening van de koopakte alsnog af te zien van de koop. Ook verder kent de wet de nodige beschermende bepalingen voor de koper. Maar de verkoper staat niet (alleen maar) met lege handen.

bedenktijd - positie verkoper
Zodra de koper de koopovereenkomst heeft ontvangen, gaat de bedenktijd in. Dit geldt zowel voor een bestaande woning, als voor een nog nieuw te bouwen huis. Gedurende deze periode van drie dagen kan de koper eenzijdig de koop ontbinden. Na een dergelijke ontbinding is de koper, zonder dat een boete of schadevergoeding betaald hoeft te worden, van de koop af. De verkoper moet een nieuwe gegadigde vinden.

situatie na ontbinding
Wanneer een koop, via bovenbedoelde regeling, ongedaan gemaakt is, kunnen dezelfde koper en verkoper wél eventueel opnieuw onderhandelen en een nieuwe koopovereenkomst sluiten. Voor dit tweede koopcontract geldt dan niet opnieuw bedenktijd, tenzij  sinds de eerdere ontbinding- meer dan een halfjaar is verlopen.

afwijken niet mogelijk
Deze nieuwe wettelijke regeling is dwingend voor consumenten: in het nadeel van de koper afwijken, is dan ook niet geldig. De verkoper kan geen gebruik maken van bedenktijd. Het is voor een verkoper zaak ervoor te zorgen, dat een koper zo snel mogelijk het, door beiden getekende, koopcontract ontvangt, zodat de driedagen-termijn gaat lopen.

inschrijven koopakte
Een andere recente bepaling ten behoeve van de koper is de mogelijkheid om de aankoop te laten inschrijven bij het kadaster. Dat geeft hem bescherming tegen bijvoorbeeld: beslag of  faillissement bij de verkoper, dan wel het verhuren door de verkoper van het betreffende huis in de periode tussen de koop en het tekenen van de akte van levering bij de notaris. De woning moet dan wel binnen een halfjaar na die inschrijving worden overgedragen. Zo niet, dan verliest de koper deze bescherming. Deze mogelijkheid bestaat overigens alleen wanneer het in te schrijven exemplaar van de koopovereenkomst door een notaris is getekend.
Let wel: er is, gedurende de hier bedoelde periode, door een koper nog niets aan de verkoper betaald. Dát gebeurt pas op de dag, dat partijen de leveringsakte bij de notaris ondertekenen: de eerste stap in de overgang van de eigendom.

geen inschrijving
Het is goed te weten, dat ook wanneer een koopakte niet ingeschreven wordt bij het kadaster, een koper beschermd is. Het gaat daarbij om de volgende fase in het traject van koop en levering. Daarin komen we terecht nadat de drie dagen bedenktijd zijn verstreken en de koper niet tot ontbinding overgegaan is. Dat betekent, dat de koop definitief is geworden.

bescherming partijen
In dit stadium bestaan regelingen, waardoor enerzijds de koper, anderzijds de verkoper wordt beschermd.
koper
Wat de koper betreft: deze moet een huis in eigendom krijgen, waar alleen de eigen hypotheek op rust. Géén hypotheek of beslag van de verkoper; daar zorg voor dragen, is een belangrijke taak van de notaris. Mocht een verkoper op de dag van ondertekening van de levering failliet gaan of wordt er dan beslag op het huis gelegd, dan keert de notaris de koopsom (nog) niet uit aan de verkoper. Pas nadat die problemen uit de wereld zijn.
verkoper
De tussenkomst van de notaris geeft aan de verkoper zekerheid, dat alleen wanneer de koopsom betaald is, het huis ook eigendom van de koper wordt.

staat onroerend goed
Wat voor de positie van een verkoper nog speelt, is de bepaling, dat de koper het huis in eigendom aanvaardt zoals het erbij stond bij de koop. Ook al woont de verkoper er daarna nog een tijd(je) in. Het komt regelmatig voor, dat tussen de koop en levering een periode van maanden ligt. In de koopovereenkomst en de leveringsakte wordt vermeld, dat het normale gebruik door de verkoper gedurende deze termijn de staat van de woning niet verandert. Het feit, dat de verf misschien wat kaler is of het behang  wat meer is aangeslagen, is de zaak van de koper. Worden er echter, op de dag van de levering, beschadigingen opgemerkt, zoals een barst in een ruit, die er ten tijde van de koop nog niet was, dan is dat voor rekening van de verkoper.