Perikelen bij een verbouwing

Peter ’t Huis popelt om te beginnen met de verbouwing van zijn woning; het is zijn bedoeling een veranda aan te bouwen. Het materiaal staat al geruime tijd klaar. Van zijn vriend Frits, die op een architectenbureau werkt, heeft hij gehoord, dat voor zo’n aanbouw geen bouwvergunning meer nodig is. Vol goede moed gaat Peter op z’n eerste vakantiedag aan de slag.

er komt een balkon bij
De verbouwing verloopt vlot, vooral dankzij een aantal andere vrienden, die een handje komen helpen. Zo blijkt Peter overigens ook kosten te besparen. Een deel van de grotere klussen had hij door een aannemer willen laten doen, maar met de zo ruim aangeboden hulp is dat niet nodig. Nu ze toch bezig zijn, besluit hij tegelijk ook een balkon aan te brengen - zo krijgt zijn droomhuis steeds meer gestalte.

schrik bij de buren
Maar dan komt buurman Gert van zijn vakantie thuis. Tot zijn stomme verbazing ziet hij de woning naast de zijne met de nieuwe veranda en het balkon - over de volle breedte. Meteen gaat hij naar Peter toe om te vragen wat hem bezield heeft. Die begrijpt niets van de reactie; door de uitbreiding krijgt hij de gelegenheid om in de zomer een aantal mooie feesten te organiseren. De overdekte veranda geeft meer mogelijkheden bij slecht weer. Uiteraard is Gert daarbij óók welkom.
Daar komt bij, dat Gert toch op de hoogte was van de plannen? En: ziet het er niet schitterend uit?

toch een bouwvergunning nodig?
Gert stapt naar de gemeente en hoort daar, dat inderdaad  onder bepaalde voorwaarden  een bouwvergunning niet meer nodig is. Wel gelden een aantal spelregels: een aanbouw moet aan bepaalde (maximum) maten voldoen en mag niet hoger zijn dan de eerste verdieping. Peter heeft zich precies aan de voorschriften gehouden; het lijkt erop, dat de buurman met lege handen staat.

burenrecht
Een collega van Gert doet hem de suggestie aan de hand de situatie eens aan zijn notaris voor te leggen. Deze wijst hem op het algemene burenrecht. Op grond daarvan mag Peter niet zonder meer een balkon aanbrengen, dat een vrij uitzicht geeft op de tuin van de buren. Niet alleen is bij een verbouwing afhankelijk van de omstandigheden een bouwvergunning vereist, maar daarnaast kan het zo zijn, dat toestemming van de buren gevraagd moet worden. In dit geval heeft Peter inderdaad meer zicht op de naastgelegen woning en tuin. En Gert wist wel van de plannen, maar alléén van die van de veranda - het balkon is een volkomen verrassing.

nog een complicatie
Nu de situatie in de buurt nader bekeken wordt, doemt nog een probleem op. Om de situering van beide huizen goed in kaart te brengen, zodat zich in de toekomst geen nieuwe moeilijkheden voordoen, heeft Peter het kadaster gevraagd de percelen uit te komen meten. De uitkomst daarvan is, dat de muur van de veranda niet op de erfscheiding staat, maar op de grond van Gert. Ook dát nog!
Wat moeten ze nu. De uitbouw laten afbreken, gaat Gert te ver - ze hebben altijd een prima verstandhouding gehad en willen dat allebei zo zien te houden.

erfdienstbaarheid vestigen
De buren besluiten hun notaris te raadplegen; misschien kan die uitkomst bieden. Deze vertelt, dat er een mogelijkheid bestaat om het probleem van de grensoverschreiding op te lossen en wel via een erfdienstbaarheid. In zo’n akte leg je afspraken vast over situaties, waarbij in principe sprake is van inbreuk op de eigendom van een ander. Peter kan het balkon behouden, maar moet het wel inrichten als een afgeschermd dakterras. Zo heeft hij van bovenaf geen vrij uitzicht in de tuin van Gert. En voor Gert geldt, dat hij de muur, die op zijn grond staat, accepteert, als hij er maar tegenaan mag bouwen. Zo gezegd, zo gedaan.

regeling geldt ook voor de toekomst
Een erfdienstbaarheid is een zogeheten zakelijk recht. Dat betekent, dat ook eventuele nieuwe eigenaren van de woningen aan de afspraken tussen Peter en Gert zijn gebonden. Dat is één van de redenen, dat de akte met de erfdienstbaarheden wordt ingeschreven bij het kadaster. Op die manier kan iedereen zich op de hoogte stellen van de regeling. Ondanks dat raadt de notaris aan: ”Meldt jullie afspraken als jullie je huis verkopen. Dan komen er later niet alsnog problemen.”